Ипотека с фиксированной или переменной ставкой: что лучше прямо сейчас?

Узнайте о преимуществах ипотеки с фиксированной и переменной ставкой и узнайте, какой вариант лучше всего подходит для вас.

По состоянию на 28 марта 2018 г., опрос кредиторов Bankrate.com показал, что ставки по ипотечным кредитам составляли 4,30% для 30-летнего фиксированного, 3,72% для 15-летнего фиксированного и 4,05% для первых пяти лет для регулируемого 5/1. -процентная ипотека (ARM). Это средние показатели по стране; Ставки по ипотеке варьируются в зависимости от местоположения и сильно зависят от вашего кредитного рейтинга.

Итак, первый шаг в решении, является ли ипотека с фиксированной ставкой или ARM лучшим выбором на сегодняшнем рынке, - это поговорить с несколькими кредиторами, чтобы выяснить, на какую ставку вы имеете право и какие условия займа имеют смысл для вас, учитывая ваш кредитный рейтинг, доход. , долги, первоначальный взнос и ежемесячный платеж, который вы можете себе позволить.

Как только вы узнаете, какая ставка и какие срочные кредиторы будут распространяться на вас, как выбрать между ипотекой с фиксированной ставкой и ARM? Учтите эти факторы.

Фиксированная и ARM: разница в ежемесячных платежах

На каждые 100000 долларов, которые вы взяли в долг, вы будете платить в месяц по каждому из основных типов ипотеки по средним национальным процентным ставкам, указанным выше:

- 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой: 495 долларов США.

- ипотека с фиксированной процентной ставкой на 15 лет: 726 долларов США.

- Ипотека с регулируемой процентной ставкой 5/1: 480 долларов США на первые 60 месяцев

Если посмотреть только на ежемесячный платеж, ипотека с регулируемой ставкой кажется лучшим выбором. Самый дешевый вариант от 15 долларов в месяц. Чем больше ваша ипотека, тем больше ежемесячная экономия. Если вы одалживаете полмиллиона, вы сэкономите 73 доллара в месяц с регулируемой ставкой.

Достаточно ли велика эта разница, чтобы принять на себя дополнительные риски, связанные с ARM?

Типы ипотеки с регулируемой процентной ставкой

ARM бывают разных типов. Самым популярным является гибридный ARM, и из них наиболее популярным вариантом является ARM 5/1, за которым следуют ARM 3/1, 7/1 и 10/1.

Вот как работают гибридные ARM: например, ARM 5/1 имеет фиксированную процентную ставку в течение первых пяти лет, называемых вводным периодом. После этого процентная ставка корректируется один раз в год на оставшийся срок кредита (скажем, еще 25 лет). Существуют ARM, которые регулируются реже, чем раз в год, например 3/3 и 5/5 ARM, но их бывает трудно найти. Чем дольше начальный период, тем меньше будет разница между процентной ставкой ARM и процентной ставкой по ипотеке с фиксированной ставкой.

В Соединенных Штатах процентная ставка для большинства ARM основана на ставке казначейства США. Ставки казначейства в настоящее время очень низкие, поэтому, если вы возьмете ARM сейчас, есть большая вероятность, что ваша процентная ставка увеличится, когда начальный период ARM закончится. Федеральная резервная система повысила процентные ставки один раз в марте и, как ожидается, сделает это еще два раза в 2018 году, причем каждое повышение составит 0,25%.

Толерантность к риску и планы на будущее

Когда вы берете ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, вы знаете, прежде чем подписывать свои заключительные документы, точно, сколько будет выплачиваться ваш ипотечный платеж каждый месяц, пока у вас есть ипотека. Многие ценят эту стабильность.

ARM подвержены риску изменения процентной ставки или возможности изменения процентной ставки. По истечении первоначального срока процентная ставка по этому типу ипотеки корректируется в соответствии с текущими рыночными условиями. Как узнать, какой будет процентная ставка ARM, когда она будет сброшена после вводного периода?

Детали конкретного ARM - так называемая структура верхнего предела процентной ставки - говорят вам, насколько высоким может быть ваш ежемесячный платеж. Например, ARM 5/1 может иметь структуру кэпа 2-2-6, что означает, что в шестой год (после истечения пятилетнего вводного периода) процентная ставка может увеличиться на 2%, в последующие годы процентная ставка может увеличиваться еще на 2% в год, а общее увеличение процентной ставки никогда не может превышать 6% в течение срока действия ссуды.

Если ваша начальная ставка составляла 4%, в течение первых пяти лет ваша процентная ставка была бы 4%. На шестой год он может увеличиться на целых 2%, в зависимости от годовой ставки казначейства США, так что ваша ставка может вырасти до 6%. В седьмой год ваша ставка может увеличиться еще на 2%, до 8%, а в восьмой год ваша ставка может снова вырасти на 2%, в результате чего ваша ставка составит 10%. На этом этапе вы достигли бы потолка в 6%; ваша ставка никогда не поднимется выше 10%.

Хотя этот предел несколько снижает ваш риск, при 30-летней ипотеке на сумму 200 000 долларов разница между 4% и 10% составляет ежемесячный платеж в размере около 955 долларов по сравнению с 1755 долларами. Вы должны спросить себя, сможет ли вы смириться с наихудшим сценарием дополнительных 800 долларов в месяц в течение лет с 8 по 30.

Будет ли ваша ставка когда-либо регулироваться так высоко, зависит от индекса ставки ARM. Если ваша ARM индексируется по годовой ставке казначейства, и эта ставка в шестой год такая же, как и в первый год, ваша процентная ставка не вырастет в шестой год. Однако, если ставка казначейства выросла на 3%, ваша процентная ставка не увеличится более чем на 2% в шестой год из-за ограничения.

Люди, которые получают ARM, часто думают, что произойдет одно из следующих событий:

- Они продадут дом до возврата кредита.

- Их доход увеличится до возврата кредита.

- Они смогут рефинансировать до обнуления кредита.

- Процентные ставки останутся стабильными или будут снижаться, давая им ставку, аналогичную начальной ставке при возобновлении кредита.

Если вы пережили Великую рецессию, когда у многих заемщиков были ARM, которые они не могли себе позволить после сброса процентной ставки, вы знаете, что ожидания людей и финансовая реальность могут сильно отличаться. Заемщики, которые хотят получить ARM при любом из этих общих предположений, должны подумать, смогут ли они по-прежнему управлять ипотекой, если их предположения не оправдаются, особенно если процентная ставка вырастет настолько, насколько это возможно. В противном случае лучшим выбором может быть ипотека с фиксированной процентной ставкой.

FHA ARMs

Федеральное жилищное управление (FHA) гарантирует ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, позволяя кредиторам предлагать их заемщикам, которым для получения права требуются более мягкие требования. FHA предлагает одногодичные ARM и гибридные ARM на 3, 5, 7 и 10 лет. Процентная ставка по годовому и трехлетнему вариантам не может увеличиваться более чем на 1% в год после вступительного периода или более чем на 5% в течение срока кредита. Процентная ставка по 5-, 7- и 10-летним ARM не может увеличиваться более чем на 2% в год после вводного периода, а максимальный срок жизни составляет 6%.

Как и все ипотечные кредиты FHA, хотя FHA ARM может иметь более мягкую квалификацию, он требует от заемщиков уплаты авансового страхового взноса по ипотеке в размере 1,75% от суммы ссуды (которая обычно включается в ссуду, и вы будете платить проценты по ней как результат). Также требуется ежемесячный платеж по ипотечному страхованию, стоимость которого зависит от срока кредита и первоначального взноса. Если, например, вы вносите минимальный обязательный первоначальный взнос FHA в размере 3,5% и берете ссуду на 30 лет, вы будете ежегодно выплачивать 0,85% непогашенного остатка по ссуде по ипотечному страхованию, пока вы не выплатите ссуду полностью. Эта сумма делится на 12 и добавляется к вашему ежемесячному платежу. При ссуде в 200000 долларов авансовый взнос будет стоить вам 3500 долларов, а ежемесячные взносы по ипотечному страхованию будут стоить вам около 142 долларов в месяц в течение первого года и постепенно уменьшатся после этого.Эти затраты увеличивают стоимость владения домом как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе и могут сделать его менее доступным.

Выбор между ссудой с фиксированной ставкой и ARM

Теперь, когда вы знаете, как ARM сравнивают с ссудами с фиксированной процентной ставкой, как вы решить, какой из них наиболее подходит для вашей ситуации?

Шон О. МакГихан, кредитный специалист из Гомер-Глен, штат Иллинойс, недалеко от Чикаго, думает именно так. «Большинство наших клиентов попадают в корзину с фиксированной ставкой. Традиционно они впервые покупают жилье, которые покупают квартиру или дом для одной семьи и не знают своих планов на будущее », - говорит он. «Если у них в конечном итоге появятся дети и им придется оставаться там надолго, фиксированная ставка даст им уверенность и стабильность при выплатах по ипотеке».

Поскольку на сегодняшнем рынке процентным ставкам почти некуда идти, кроме как вверх, большинство покупателей жилья не заинтересованы в риске, связанном с ARM.

«Из-за текущих низких процентных ставок я использовал 30-летний фиксированный кредит в 90% случаев за последние шесть с лишним лет для тех, кто впервые покупает жилье», - говорит Лорен Абрамс, консультант по ипотеке в Absolute Mortgage. Банковское дело в Сан-Рамоне, Калифорния.

«Однако важно поговорить о долгосрочных планах покупателя в отношении объекта. В большинстве случаев покупатели не знают или не могут предсказать, какими будут эти планы », - говорит она. «Клиенты иногда настаивают на том, что это только начальный дом, и [они] не проживут в нем более трех-пяти лет». По ее опыту, этот срок может составлять всего один год, если есть развод, перевод работы, брак или дети, но этот срок также легко может быть увеличен до 10 с лишним лет.

Заемщики, которые думают, что они будут находиться дома в течение более короткого времени и хотят использовать ARM, могут снизить свой риск, сократив ежемесячные сбережения на процентном счете, чтобы покрыть потенциально более высокий будущий платеж, если они все еще находятся в домой, когда скорость изменится. Но «в действительности покупатели жилья обычно не экономят эти деньги», - говорит Абрамс.

Состоятельные клиенты и инвесторы, у которых есть план относительно того, как долго они будут хранить ипотеку и которые могут позволить себе потенциально более высокие платежи позже, с большей вероятностью увидят привлекательность ARM и с большей вероятностью выиграют от его вводной ставки.

Если вы можете позволить себе более высокие ежемесячные выплаты по ипотеке с фиксированной процентной ставкой на 15 лет и планируете оставаться дома надолго, это сэкономит вам больше всего денег в долгосрочной перспективе, потому что общие процентные выплаты будут намного ниже. И сохранение сегодняшних все еще очень низких 15-летних ставок почти наверняка будет дешевле, чем длительное ношение ARM, даже несмотря на то, что ARM сейчас дешевле.

Суть

По данным CoreLogic и Freddie Mac, менее 10% заемщиков выбирали ARM в августе 2017 года.

Если вы хотите использовать ARM, потому что его более низкая процентная ставка поможет вам получить финансирование для покупки более дорогой собственности, подумайте, оправдывает ли разница в качестве собственности, которую вы можете получить с помощью ARM, риск процентной ставки. У вас возникнет искушение сказать: «Да! Конечно!» из-за прекрасного школьного района, новых паркетных полов или прекрасного района. но попытайтесь представить, как вы отнесетесь к этой собственности - и сможете ли вы по-прежнему ее себе позволить - если ежемесячный платеж удвоится через несколько лет. Для большинства заемщиков на этом рынке с растущими процентными ставками фиксированная ставка, вероятно, более разумна.