Различия между государственным и субсидированным жильем - MassLegalHelp

Различия между государственным и субсидированным жильем Различные жилищные программы имеют разные особенности. Хотя все они помогают сделать вашу аренду более доступной, важно понимать,

Различные жилищные программы имеют разные особенности. Хотя все они помогают сделать вашу аренду более доступной, важно понимать особенности каждой программы, чтобы вы могли подать заявку на те, которые лучше всего подходят для вашей семьи. Если у вас есть вопросы о жилищной программе, обратитесь в местный жилищный орган или программу действий местного сообщества. Вот что нужно знать:

Кто твой домовладелец

Если вы живете в государственном жиломдоме, жилищное управление владеет вашим зданием и является вашим арендодателем. В некоторых случаях частная компания может управлять зданием для жилищного управления или может быть частью собственности, но здание по-прежнему контролируется жилищным управлением. 1 Жилищные органы работают в большинстве городов Массачусетса. Они были созданы по закону штата для предоставления доступного жилья малообеспеченным слоям населения. 2

Если вы проживаете в субсидируемом жилье, жилищное управление неявляется вашим арендодателем. Субсидируемое жилье принадлежит и управляется частными владельцами, которые получают субсидии в обмен на сдачу в аренду людям с низким и средним доходом. Владельцами могут быть отдельные домовладельцы, коммерческие или некоммерческие корпорации.

Субсидирование жилья может быть получено с помощью ваучеров, где субсидия используется арендатором для поиска арендного жилья на частном рынке и выплачивается частному домовладельцу. Эта субсидия остается за арендатором. Или это может быть многоквартирное субсидируемое жилье, когда субсидия предоставляется собственнику, который предоставляет доступное жилье. Эта субсидия остается с собственностью.

Кто имеет право

Чтобы иметь право на получение государственного и субсидируемого жилья, ваш доход должен быть ниже определенного предела дохода. Вы также должны соответствовать другим требованиям. Пределы дохода на государственноежильеи ваучерыустанавливаются правительством и меняются каждый год. Пределы дохода для многоквартирного субсидируемогожильяварьируются от жилогокомплекса к жиломукомплексу. Для получения дополнительной информации см. Кто имеет право.

Где вы подаете заявку

Чтобы подать заявление на получение государственного жилья,вы должны подать заявление в жилищное управление города или поселка, в котором вы хотели бы жить. В штате Массачусетс 237 жилищных властей. Вы можете подать заявку в любое количество кандидатов. В некоторых случаях вы можете обратиться в индивидуальную застройку и / или в частную управляющую компанию, которая управляет застройкой.

Чтобы подать заявление на получение ваучерапо разделу 8, вы можете подать заявление в любое жилищное управление, которое реализует программу ваучеров по разделу 8. Около 130 жилищных властей имеют программу по Разделу 8. Вы также можете подать заявление в один централизованный список Раздела 8, в котором в настоящее время участвуют 40 жилищных органов. Кроме того, вы можете подать заявление в любое из девяти региональных некоммерческих жилищных агентств, где доступны ваучеры по Разделу 8.

Чтобы подать заявление на получение многоквартирного субсидируемого жилья,вы должны подавать заявление в каждом жилом комплексе,в котором вы хотите жить (или в управляющей компании, которая управляет этим жилым комплексом). Для получения дополнительной информации см. Как подать заявку.

Где ты можешь жить

Если вы получите ваучер, вы можете использовать его в любом месте штата; если это ваучер по разделу 8, вы можете использовать его за пределами штата. Если вы попадаете в государственное жилье, вы должны проживать в том районе, где вы подали заявление. Если вы попадаете в многоквартирное субсидируемое жилье, вы должны проживать в том районе, куда вы подавали заявление.

Если у вас есть ваучер и вы хотите переехать, вы можете взять его с собой. Если вы переезжаете из государственного или многоквартирного субсидируемого жилья, вы не можете взять субсидию с собой.

Кто имеет приоритет

Поскольку больше людей обращается за государственным и субсидированным жильем, чем имеется квартир, закон может потребовать или разрешить различные жилищные программы, чтобы одни люди отдавали предпочтение или отдавали предпочтение другим. Какие преференции требуются или разрешаются, зависит от того, получает ли жилье федеральное или государственное финансирование.

Когда вы подаете заявление на получение жилья, очень важно знать, каковы приоритеты для этой конкретной программы, жилищного управления и / или владельца. Если вы соответствуете приоритету, вы можете повысить свои шансы на получение жилья. Подробнее об этом см. Кто имеет приоритет.

Списки ожидания

В целом очереди на государственное жильекороче, чем на ваучеры.Многие списки ожидания длинные, а некоторые закрытые. Но многие жилищные органы принимают заявки на получение государственного жильякруглый год. Централизованный лист ожидания Раздела 8, который ведет MassNAHRO, и листы ожидания в региональных некоммерческих жилищных агентствах, открыты бессрочно. Для получения дополнительной информации о списках ожидания см. Как работают списки ожидания.

Как вас проверяют

Жилищные органы и владельцы субсидированного жилья имеют право проводить отбор арендаторов. Они делают это, проверяя различные записи, наиболее распространенными из которых являются прошлые рекомендации домовладельцев, кредитные отчеты и сведения о судимости. Правила, касающиеся доступа к сведениям о судимости, для государственного жильяи ваучеровотличаются от правил для многоквартирного субсидируемогожилья. Для получения дополнительной информации см. Проверка арендаторов.

Поиск квартиры

После того, как вас приняли в государственное жильеили многоквартирный жилойкомплекс, у вас есть квартира. Вам не нужно искать собственную квартиру.

Имея ваучер, вы должны найти себе квартиру на частном рынке. Если в течение определенного периода времени вы не найдете квартиру с разумной арендной платой и в хорошем состоянии, срок действия вашего ваучера истечет, вы потеряете его, и вам придется подавать заявку повторно.

Как рассчитывается и пересчитывается арендная плата

Арендаторы государственного жильяобычно платят за аренду около 30% своего дохода, если коммунальные услуги включены, и менее 30%, если коммунальные услуги не включены. 3 Для государственного семейного государственного жилья этот процент немного выше в результате закона, принятого в 2003 году. 4 В государственном жилищном фонде каждый год жилищное управление определяет размер вашей арендной платы на основе вашего дохода и определенных вычетов и исключений. право на. 5 Если вы сообщаете об изменении своего дохода или удержаний в течение года, ваша арендная плата обычно корректируется таким образом, чтобы вы платили за аренду такой же процент от своего дохода. 6 Дополнительную информацию об аренде государственного жилья см. В разделе «Аренда государственного жилья».

В программах ваучероварендаторы иногда в конечном итоге платят до 40% своего дохода за аренду (для программы ваучеров Раздела 8 это может быть больше после первого года аренды), потому что рыночная арендная плата превышает максимальную субсидию на жилье. власть может заплатить. 7 Жилищное управление должно убедиться, что арендная плата, которую взимает арендодатель, является разумной, сравнивая ее с арендной платой за другие аналогичные квартиры. 8 Если вы впервые сдаете квартиру в аренду по ваучеру Раздела 8, а предлагаемая арендная плата и коммунальные услуги, оплачиваемые арендатором, сделают вашу часть арендной платы более 40% вашего дохода, жилищное управление не согласится утвердить квартиру. и вам придется искать другую квартиру.

В многоквартирном субсидируемом жилье, арендная плата рассчитывается по-разному для разных программ. В некоторых программах арендная плата устанавливается на уровне дохода, аналогичном доходу от государственного жилья. В некоторых программах арендная плата может быть установлена ​​на фиксированном уровне, основанном на количестве спален, что ниже рыночной ставки арендной платы. В этой ситуации арендная плата не изменится, даже если изменится ваш доход или отчисления. 9 В некоторых программах ваш доход может иметь право на корректировку арендной платы, даже если вы все еще должны платить базовую арендную плату, которая может составлять более 30% вашего дохода. Поскольку различные правила программы могут иметь большое значение в том, доступна ли вам квартира, важно спросить арендодателя, как рассчитывается арендная плата и как она изменяется при изменении вашего дохода, когда вы решаете, следует ли подавать заявление на конкретное развитие.

Если некоторые или все члены вашей семьи являются иммигрантами и вы участвуете в определенных типах федеральных жилищных программ, ваша арендная плата может быть пропорционально увеличена, поскольку один или несколько членов семьи не имеют иммиграционного статуса, признанного HUD. 10 См. Иммигранты и жилье.

Каковы ваши права, когда вы

Если вы попадаете в государственное жилье или многоквартирное жилье, субсидируемое вами, или если вы получаете ваучер, у вас есть другие права в отношении выселения, подачи жалоб, участия арендаторов и многих других вопросов. Чтобы получить информацию о своих правах после того, как вы станете участником программы, перейдите по ссылке: Public Housing.

Размер вашей семьи меняется

Во всех жилищных программах вы должны незамедлительно сообщать об изменениях в размере вашей семьи. Если кто-то покинул вашу семью, жилищное управление или владелец могут запросить подтверждение его нового адреса. Если несовершеннолетний ребенок добавлен в семью в связи с рождением, усыновлением или опекой по решению суда, предварительное одобрение добавления не требуется до того, как ребенок переедет. Во всех других случаях вам необходимо будет получить предварительное разрешение перед новым член семьи въезжает. Кроме того, жилищное управление или владелец могут проверять лиц, прибывающих в домохозяйстве, на предмет криминального прошлого и (в большинстве федеральных программ) на предмет иммиграционного статуса. 11

В государственномили многоквартирном доме, если размер вашей семьи изменится, вы сможете переехать в другое государственное жилье или субсидируемую квартиру более подходящего размера. Эти переводы часто занимают много времени. 12 В государственном государственном жилищном фонде, если вы проживаете в квартире, слишком большой для вашей семьи (у вас слишком много жилья), и вы не переезжаете в квартиру меньшего размера, предлагаемую жилищным управлением, ваша арендная плата может быть увеличена до 150% от его обычного уровня. 13

При использовании ваучера, если размер вашей семьи изменится, субсидия по ваучеру изменится к дате вступления в силу вашей ежегодной переаттестации в отношении вашего дохода и состава семьи. Это необходимо для того, чтобы вы могли найти квартиру, которая больше всего соответствует размеру вашей семьи. Это означает, однако, что в дополнение к корректировке с увеличением размера семьи, если есть уменьшение размера вашей семьи, субсидия уменьшается во время вашей ежегодной переаттестации, поэтому вам придется платить большую часть своей арендовать или переехать. Вы можете попросить жилищное агентство разрешить вам использовать другой «стандарт субсидии» (размер спальни для субсидии), чем он обычно применяется в связи с медицинскими потребностями вашей семьи или другими особыми обстоятельствами.

Выселения и потеря субсидии

Единственная причина, по которой вас могут выселить из государственногоили любого многоквартирного дома,- это нарушение правил аренды или программы. Пока вы соблюдаете условия аренды, вы можете оставаться в своей квартире. 14 Если вас выселяют из государственного или субсидируемого многоквартирного жилья, вы теряете субсидию.

В программах ваучеров наоснове арендаторов в течение первого года аренды или в любое время после этого вы можете быть выселены за нарушение условий аренды. В конце первого года или в конце любого дальнейшего периода продления арендодатель может отказать в продлении договора аренды, и вам, возможно, придется переехать, даже если вы не сделали ничего плохого. Кроме того, после первого года аренды арендодатель может прекратить вашу аренду, уведомив о выходе за 30 дней, хотя это должно быть по уважительной причине, которая не является вашей виной (например, продажа недвижимости, необходимость повышенная квартплата, ремонт или потребность в квартире для члена семьи). Если выселение произошло не по вашей вине, вы можете сохранить субсидию и использовать ее для переезда в новую квартиру. Если вы проиграете дело о выселении по вашей вине, вы можете лишиться субсидии. 15

Для программ MRVP и ваучера Раздела 8, если домовладелец прекращает договор аренды или отказывается возобновить субсидию, жилищное агентство должно продолжать выплачивать свою часть арендной платы до завершения процесса выселения (включая любую апелляцию по делу о выселении или отсрочка казни) или пока вы не двинетесь. 16 Однако могут быть случаи, когда жилищное агентство прекращает выплачивать субсидию или прекращает договор с владельцем, потому что владелец не произвел ремонт. В этом случае вы не несете ответственности за долю жилищного управления в арендной плате. 17 Однако жилищное агентство может потребовать от вас переехать с ваучером, чтобы и дальше получать помощь.

Если вас выселяют по вашей вине, жилищное управление может отказать вам в выдаче талона на переезд, если сочтет, что есть основания для прекращения вашей помощи. Это может произойти из-за того, что домовладелец утверждает, что вы нарушили договор аренды. Если это произойдет, обратитесь в местную программу юридических услуг или в агентство общественных действий, чтобы узнать, могут ли они вам помочь. 18

Сноски

1 Могут возникнуть обстоятельства, когда корпорация с ограниченной ответственностью является формальным владельцем, так что разработка может воспользоваться преимуществами специального финансирования, такого как использование налоговых льгот. 42 USC § 1437z-7. Это может произойти, например, в процессе редевелопмента HOPE VI. Однако жилищное управление по-прежнему должно иметь окончательный контроль над структурой собственности, и жилье по-прежнему является государственным.

2 См. GL c. 121B, §§ 3 и 5 о структуре жилищных властей; GL c. 121B, § 11 о полномочиях жилищных властей; GL c. 121B, §13 об ответственности жилищных властей. DHCD составил список всех сообществ в Массачусетсе с разбивкой по тем, в которых есть жилищные органы, а для тех, в которых есть жилищные органы, - какие жилищные программы они реализуют. Для государственного семейного государственного жилья в список также включены размеры спален. Чтобы увидеть этот список, см. Файл: DHCD_Units_2008.

3 Федеральный: 24 Свода федеральных правил, §§ 5.628, 960.253; Государство: 760 CMR § 6.04.

4 Начиная с июля 2003 года, арендаторы государственного семейного государственного жилья должны платить 32% своего дохода, если они обеспечены отоплением, топливом для приготовления пищи и электричеством, 30%, если предоставлено одно или несколько коммунальных услуг, или 27%, если коммунальные услуги не предоставляются. GL c. 121B, § 32, 2-й абзац; 760 CMR § 6.04 (1) (b). Закон, устанавливающий арендную плату за государственное государственное жилье престарелых / инвалидов, GL c. 121B, § 40 (e), не было изменено, но изменения были внесены в правила для этой программы, чтобы устранить вычет и добиться экономии средств. 760 CMR §§ 6.04 (1) (a) и 6.05 (4) (a) (вычет, если арендатор - пожилой человек или лицо с ограниченными возможностями, ограниченное семейным государственным жилищем).

5 Федеральный: 24 Свода федеральных правил, § 5.609; Государство: 760 CMR § 6.05.

6 Федеральный: 24 Свода федеральных правил, § 960.257; Штат: 760 CMR § 6.04 (5). В четырех случаях в федеральном государственном жилищном фонде арендная плата не может быть затронута. (A) Фиксированная арендная плата: в федеральном государственном жилье семья может платить «фиксированную арендную плату», которая не основана на доходе, и может оказаться, что «фиксированная арендная плата» ниже, чем арендная плата, основанная на доходе. Однако, если арендатор получает «фиксированную арендную плату», а арендная плата, основанная на доходе, будет ниже из-за снижения дохода, арендатор может потребовать перехода на арендную плату, основанную на доходе. (B) Снижение дохода из-за санкции социального обеспечения: В федеральном государственном жилье и в программе ваучеров на основе Раздела 8, если доход арендатора снизился из-за сокращения или прекращения социальных пособий из-за определенных видов санкций (несоблюдение требований к работе или мошенничество), арендная плата не может быть уменьшено на время действия разрешения. (C) Пропорциональное соотношение: если один или несколько членов семьи не имеют гражданства или статуса «негражданина» (см. «Иммигранты и жилье»), арендная плата может быть пропорциональной или установлена ​​выше, чем обычно; поэтому снижение дохода может привести к некоторой корректировке арендной платы, но не к полной корректировке; (D) Минимальная арендная плата: Арендатор может уже платить минимальную арендную плату (до 50 долларов в месяц, в зависимости от политики жилищного управления). См. 42 USC §§ 1436a и 1437a; 24 CFR §§ 5.520 (пропорциональное распределение), 5.615 (социальные санкции), 5.630 (минимальная арендная плата) и 960.253 (b) (фиксированная арендная плата).

7 Раздел 8См. 24 CFR § 982.508. Программа ваучеров на массовую аренду. В 2005 году Законодательное собрание штата ограничило долю арендатора арендной платы до уровня не более 40% от дохода. См. Уведомление MRVP 2005-1 DHCD, хранящееся в Массачусетском институте реформы законодательства, 760 CMR, § 49.05.

8 См. 24 CFR § 982.507.

9 HUD Multifamily Occupancy Handbook 4350.3, REV-1, CHG-3 (июнь 2009 г.), Глава 5.